前回までで地主様の相続税対策については資産管理会社が有効である旨をお伝えしてきました。

今回は実際に資産管理会社を設立し、大幅な節税に成功した事例をご紹介いたします。
※プライバシー保護の観点より、個人名は伏せております。

資産管理会社の区分：不動産所有方式

【ご相談者様】X様ご夫妻
・夫婦で持分1/2ずつ所有。
　夫婦の財産合計は下表の通りでした。

財産の状況及び不動産所得の状況より、不動産管理会社の設立が効果的ではないかと考え、シミュレーションをご提案しました。

①現時点で相続が発生した場合の相続税、②不動産管理会社を設立した場合の相続税の二つを簡易的に計算しました。

※2次相続計算上は1次相続における法定相続分の財産を取得したものとして計算。(以下の税額シミュレーションにおいて同じ)

建物は会社に対して簿価で売却することとなるため、建物の相続税評価額より売却時の現金が高くなります。そのため、会社を設立すると売却時点では、少し相続税額が上昇してしまっています。

そのため、売却時点のみを見ると節税効果はないように思えます。
しかし、時間が経つにつれて節税効果は大きくなります。
例として、現状の所得等が永続することを前提として10年後の相続税をシミュレーションしてみると、下記の通りとなります。

生活の変化等を考慮しないため、机上の空論ではありますが、10年後には対策の有無で1次相続、2次相続合わせて2,700万円も相続税に差額が発生していることが分かります。

これが資産管理会社の設立による不動産の流動資産化、所得分散の効果です。
この効果をX様ご夫妻にご説明させていただき、資産管理会社を設立することとなりました。
なお、売買資金は銀行に経緯やスキーム、キャッシュフローの見積もりを行うことでご納得いただき、早々にご融資頂くことに成功しました。

このように、資産管理会社の設立による所得分散は所得税の対策だけでなく、相続税の対策にも有効であります。

売買を行うにあたり、キャッシュフローが回るか否かなどのシミュレーションも行い、緻密な計画を行うことで銀行も快く売買資金を法人に融資してくださいました。

今回の対策では現時点では設立までを行いました。
今後ヒアリング、モニタリングを継続し、現金の贈与等を行う予定です。

また、資産管理会社への売却を通じて資産を現金化することに成功したため、これにより遺産の分割についても、お話をかなり進めやすくなりました。
親族間でもお話合い頂き、資産管理会社に出資した長女A様は若干少なく、他のお子様にはそれぞれ希望通りの割合でおおむね合意に至っています。

大阪相続税サポートセンターでは、相続税の節税だけでなく、遺産分割協議や後見制度、信託制度などを他の士業とも連携してサポートしております。

お悩みがございましたらお気軽にご連絡ください。

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

相続税対策(地主編Ⅰ・Ⅱ)において、資産管理会社を解説してきました。

しかしここまでの話は新規で設立する前提の話です。

既に資産管理会社を設立済みで、個人オーナーがその資産管理会社の株を持っている状態の場合は

どのようにすればよいのでしょうか？

この場合は不動産の承継の前に、自社株式の対策を行うことになります。

法人保険の活用や役員給与の引き上げ、不良債権の処理、遊休土地の活用などにより自社株式の

評価額を引き下げ、その自社株式を次の世代に贈与することで資産管理会社の「所有者」を

変更することとなります。

評価額の引き下げは組織再編や株式分割なども活用することができます。

もし対策を講じようとする方が60歳である場合には平均余命※1をベースとした場合、

男性約24年、女性約29年(令和元年分簡易生命表より)となっており、

また、平均的な健康寿命※2は男女ともに75歳前後となっており、時間として

15年ほどは残されている状態となります。

　※1平均余命…ある年齢の人々があと何年生きられるかという期待値のこと。

 　　　　　　　ちなみに、平均寿命とは0歳の人の平均余命のこと。

　※2健康寿命…判断能力や身体の自由について健康的な生活が出来る寿命のこと。

この場合の対策例としては、以下のようになります。

＜例1＞　相続時精算課税制度の適用を受ける場合

　暦年贈与により少しずつ株式を承継し、退職時の退職金で下落した株価で

　相続時精算課税制度（コラム「贈与の種類」参照）の適用を受けることにより、

　低い株価で株の評価額を固定して承継を終えることができます。

＜例2＞　相続時精算課税制度の適用を受けない場合

　株式分割により1株当たりの評価額を下落させ、長期的な贈与で承継する方法もあります。

また、個人オーナーがまだ収益物件を持っている場合には、贈与している期間で

売買してしまうと法人の利益が増加する危険性があるため、できるだけ承継期間の後半もしくは

承継後に収益物件を法人に移転することが望ましい場合もあります。

というのも、どれだけ収益物件から所得が出ているか、株価がいくらなのか、

節税額がどうなるのかなどを総合的に判断したうえで対策を講ずる必要があるからです。

「必要に応じて必要な対策を講ずる」ことが節税への第一歩となります。

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

前回のコラム相続税対策(地主編Ⅰ)では、資産管理会社の設立を行うことで長期的な相続税対策及び

納税資金対策を行うことができるとお伝えしました。

その資産管理会社には実は以下の3種類の形態があり、どの形態で活用するかということも検討が

必要となります。

（1）管理料徴収方式

（2）転貸方式

（3）不動産所有方式

前回お伝えしたのは、（3）不動産所有方式による節税です。

（1）～（3）のそれぞれのメリット・デメリットは次の通りとなります。

（1）管理料徴収方式

　　  オーナーは個人のままで、資産管理会社は物件の管理(清掃、見回り、集金代行等)を行う

　　  方式です。

（2）転貸方式

　　  サブリース方式とも呼ばれる方法で、巷で話題の「35年一括借上げ」のようなものです。

　　  個人オーナー所有の物件を資産管理会社に一括で貸し付ける方式で、会社は個人オーナーに

　　  借上げ家賃を支払い、一方で借上げた物件について入居者を募集し、家賃収入を得ます。

　　  入居者からの家賃収入と個人オーナーに支払う借上げ家賃との差額が資産管理会社の収益

　　  となります。

（3）不動産所有方式

　　  資産管理会社が不動産を取得し、管理運営を行う方式です。

このように、それぞれメリット・デメリットがありますが、節税額と手間を考えて実行する

対策を選択することが大切です。

節税効果が最も高いのは不動産所有方式ですが、その分の手間や費用も発生します。

最初からどれかを選択するのではなく、余裕資金を考えて段階的に実施するという選択肢も

あります。

どのように活用していくか迷われた場合にはぜひ大阪相続税サポートセンターに

ご相談ください。

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

相続税の申告を行う方に多いのは主に3種類の方がいらっしゃいます。

①地主様

②中小企業経営者様

③給与水準の高い会社等の役員の方等

いずれもしっかりと対策を行うことで、相続税の支払い額を抑え込むことが可能です。

今回は地主様の相続税対策の手法についてご紹介します。

地主様の相続税対策として有名なものは「資産管理会社の設立」です。

資産管理会社とはその名の通り、資産を管理する会社です。

地主様に多いのは「不動産はたくさんあるが、現金預金は少ない」というケースです。

この状態はとても危険で、相続税の支払いが困難となる場合があります。

結果として、相続した土地を物納に充てて納付するということにもなりかねません。

そこで、納税資金の創出ができ、かつ、相続税対策も行うことができるのが

「資産管理会社の設立」です。

例として、地主XにA・B・C3人の子がいたとします。

このうちAを後継者とすると、資産管理会社はAを出資者として設立します。

資産管理会社（法人）を設立後、銀行等から融資を受け、その資金をもって

地主Xと資産管理会社の間で不動産売買を行います。（下図参照）

これにより、今まで地主Xに集中していた不動産の収益が法人に移転します。

よって、移転をしない場合にはこの不動産賃貸による所得(利益)は地主Xの手元に

相続財産として残ることになるのに対し、資産管理会社に収益を移転させることで

将来に向けて増加する相続財産の抑制を行うことができます。

また、A・B・Cを資産管理会社の役員または従業員とすることで資産管理会社から

役員報酬・給与を支払うことができ、納税資金の積み立てが可能となります。

さらに、売買により得た現金を毎年110万円ずつA・B・Cに贈与することで、

納税資金対策が可能です。

資産管理会社はキャッシュフローが最も重要であり、地主が所有しているすべての物件を

移転すればよいというものではありません。

特に、底地を地主から会社に移転する場合、キャッシュフローが悪化する危険性が高まります。

会社のキャッシュフローが悪化する見込みがある場合、銀行融資の審査も厳しくなります。

銀行は返済見込みがある会社にはお金を貸しますが、返済不能となる可能性が高い会社に

わざわざお金を貸しません。

そのため、資産管理会社を設立する場合には専門家とよく相談し、

どの物件をいくらで売買するのかなどを綿密に決定しなければなりません。

しかし、売買代金はいくらでもよいというわけではなく、売買代金が時価の50%に満たない場合、

個人に対しては「みなし譲渡課税」の規定が、法人には「受贈益」の規定が適用され、

それぞれ課税されることとなります。

このような事態を防ぐために、不動産鑑定士等の鑑定評価を基本として

売買代金を決定する必要があります。

当サポートセンターではワンストップサービスを提供し、弊所にご相談頂ければ

不動産鑑定士の手配等も行っております。

ご興味があればまずは一度、無料相談から始めてみませんか？

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

相続税対策（基礎編Ⅰ）でご紹介した生前対策としての「生前贈与」について、少し詳しくお話しします。

まず、用語の解説です。

・贈与者：贈与を行う人(ものをあげる人)をいいます。

・受贈者：贈与を受ける人(ものをもらう人)をいいます。

基礎編Ⅰでは生前贈与は年間110万円まで無税で贈与できる旨をご説明しましたが、

実は贈与には2種類あります。

①暦年贈与

　最も一般的な贈与のことで、年間110万円まで無税で財産を移転できます。 

②相続時精算課税制度

　主に20歳以上の人が60歳以上の直系尊属(父母・祖父母等)から贈与を受けた場合に

　適用することができる制度です。

　届出を行った年以降の贈与について、その贈与者が死亡するまでの間、

　その贈与者からの贈与については累計2,500万円までは贈与税がかからず、

　2,500万円を超える部分については20%の税率で贈与税が計算されるというものです。

　また、その贈与によって取得した財産は贈与者の相続発生時に相続したものとして（＝持ち戻して）

　相続税が計算されます。

　※支払った贈与税は納付すべき相続税額から控除（＝精算）されます。

上記①と②の違いは次表の通りです。

相続税計算時の持戻しは、①暦年贈与であれば3年間のみであり、②相続時精算課税制度は

適用期間中全ての贈与となります。

例えば100万円を20年間、一人の子に贈与していたとすると税額はどちらも０になりますが、

相続税計算時には①暦年贈与であれば300万円、②相続時精算課税制度では2,000万円

持ち戻すことになります。

そのため少額の贈与であれば、①暦年贈与を使い続ける方が得になることが分かります。

では、どのような場合に②相続時精算課税制度の適用を受けた方が良いのでしょうか

よく上げられる例として、次のものがあります。

（1）被相続人の相続財産が基礎控除を下回る場合

相続税は相続財産の価額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば

課税されません。

したがって、相続時精算課税を選択して納めた贈与税相当額は全額還付されます。

（2）収益物件を持っている場合

収益物件をお持ちの方は、その収益が現金や預金などの財産として手元に残れば相続財産が

多くなるので、不動産を生前贈与することは相続税対策となります。

また、贈与した不動産から生じる将来にわたる賃貸収入については、贈与税の負担なく子や孫に

移転できることになります。

（3）株価が上昇傾向にある株を持っている場合

非上場企業のオーナーの場合、利益が出ればその会社の株価は着実に上がって行きます。

今回のコロナウィルスのような非常事態にならない限りは利益が出る場合には、

なるべく早く相続時精算課税制度を利用した贈与を行うことで、負担を少なくしつつ

株式を異動させることが可能です。

相続時精算課税制度の導入は適当にやってしまうと後々相続税の負担を増加させることにもなります。

導入に当たっては専門家の意見を十分に聞くことが重要です。

大阪相続税サポートセンターではシミュレーションを作成させていただき、これに基づいてアドバイスいたします。

是非お気軽にご相談ください。

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

前回は、相続税対策として主に利用されるものが生前贈与であることをご説明いたしました。

今回は生命保険の活用についてです。

まず、被相続人の方の死亡により支払われる生命保険金は相続財産に該当します。

しかしながら、この生命保険金は「法定相続人（※）の数×500万円」までであれば

相続税が課税されません。

　※法定相続人…相続の放棄がなかったものとしたときの相続人のことを言います。

また、「法定相続人の数×500万円」は非課税となるため、現在かけている保険の保険金額が

その非課税となる金額より小さいのであれば、生命保険金額がその差額分となる生命保険を

追加で契約し、保険料を現金で支払うことによって、実質的に保険料分の現金には相続税が

課税されないこととなります。

今では各保険会社が高齢になってからでも契約できる生命保険を用意しています。

何も知らない状態で相続を迎え、この制度を利用できないとなった場合、無駄な納税が

発生してしまうことになります。

生命保険金の非課税の趣旨は、生命保険金から今後の生活費や供養料等を支出することが

考えられるため、これに課税することは社会通念上妥当でないという判断から来ています。

分かりやすく言うと、「今後の生活費に充てるものであるのに、税金をかけると生活に

困ってしまうため。」といった趣旨です。

国が認めた生活費等の保護となりますので、利用しない手はありません。

少しでも多く資産を残すために積極的に節税対策は行うべきだと思います。

私たちはお客様の資産を保全することを目標として、その過程で節税対策を行います。

税金を抑えられても、手元の資産もなくなっては意味がありません。

資産を減らさない対策を実行いたします。

初回相談は無料、テレビ会議等にも対応いたします。お気軽にお問い合わせください！

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

前回、相続税がどのように計算されているのかをざっくりと解説させていただきました。

今回は、相続税を取られたくない、安く抑えたいという方におすすめのコラムとなっております。

まず前提として、相続税を安く抑えるには前回コラム「相続税の計算方法」の図の緑の部分を

減らしてしまえばいいのです。

これまで相続税の申告を行う中で、「以前からこうしておけばもっと安く抑えられたのに…」と

思ってしまう申告が数多くありました。

相続税対策と一口に言っても、できることはたくさんあります。

まだまだ元気なうちから対策を行うことはもちろん、被相続人の方が亡くなられてからでも

相続税は安く抑えることが出来ます。

基礎編Ⅰでは生前での対策について簡単にご説明いたします。

最も一般的に広く利用されているのは「生前贈与」です。

贈与は受け取る側の方は年間110万円までなら税金を支払わずに財産を譲り受けることが出来ます。

この方法にはメリットが大きい点、デメリットも存在します。

【メリット】

①誰にでも財産を譲ることが出来るため、お孫さんや親せきの方にも財産を譲ることが出来る。

②贈与は「贈与者」と「受贈者」が譲る、受け取るという合意で財産を移転できるため、

　数ある対策の中でも最も行いやすい。

③財産を特定の方に譲ることが出来るので、「争続」を防ぐことが出来る。

【デメリット】

①贈与契約書等、対外的に証明できるものを作成しない場合、税務署側から贈与を認められず、

　相続財産に算入されてしまう危険性がある。

②被相続人が亡くなる以前3年間に行った贈与した財産は相続税の計算上、相続財産として扱われる。

③贈与契約書に「毎年110万円ずつ贈与する」などの記載を行った場合、「毎年110万円を受け取る

　権利をその年に得た」と考えられ、その「権利」に対して贈与税が課税される。

以上、メリット、デメリットを３つずつ掲げました。特にデメリットの中で最も恐ろしいのは

③の「権利」に対する課税です。

もしこれが「20年間」の契約とすると・・・

110万円×19.979（※）＝2,197万円の権利として贈与税が課税されます。

（※年0.01％の複利年金現価率：20年の場合）

ちなみにこの時の税額は…約800万円！！

無税で財産を移転できると思っていたものが、たった一つの文章で800万円の税金になってしまいます。

このようなリスクを避けるためにも、専門家にご相談ください。

もし誰に相談してよいか分からない場合は、我々、大阪相続税サポートセンターにお任せください。

遠方の方でもテレビ会議システム等を利用し、対応させていただきます。

初回のご相談は無料、お気軽にお問い合わせください。

◆大阪市で相続税の申告・相続税対策なら大阪相続税サポートセンター

小規模宅地等の特例とは個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開

始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用

に供されていた宅地等のうち、一定の要件を満たすものについては、相続税の課税価格か

ら一定割合を減額できる制度を指します。

小規模宅地等の特例が使える土地には「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」「特定

居住用宅地等」の3つのあります。

特例が使えるためにはそれぞれ一定の要件を満たす必要がありますが、要件を満たせば相

続税評価額から大幅な減額が適用できますので、是非検討すべき特例となります。

今回は「特定事業用宅地等」についてみていきたいと思います。
このケースは被相続人所有の土地建物で事業を行っていたケースなどが考えられます。
要件を満たせば400㎡を限度として80%まで減額することができます。

例えば土地300㎡、評価額1億円の場合、特例適用後の評価額は下記となります。
評価額：1億円－1億円×80%=2,000万円

このように大幅な評価減が実現できます。

従前は相続開始の直前に被相続人等の事業の用に供されていれば良かったのですが、平成

31年4月1日以後に関しては相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等が本特

例から除かれることになります。

お亡くなりになられる直前に事業供用し特例を受けることへの対応策と考えられます。
この点に注意して特例の可否を判断していくことになります。

大阪相続税サポートセンターでは、相続税に強い税理士をはじめとする専門家が、遺言書

作成・遺産分割協議から相続税の節税・申告までサポートします。お気軽にお問い合わせ

ください。

大阪市で相続税の申告・相続税対策なら
大阪相続税サポートセンター

より一層の節税効果を見込める方法の一つとして、生前贈与に生命保険を活用することがあります。

■生命保険を贈与する事情

子供に現金などまとまったお金を若いうちから贈与してしまうと、無駄遣いや金銭感覚を狂わせてしまうのではないか、との不安が生じます。
生命保険であれば、実際に保険金を手にするのは、親の相続発生時です。
現預金のように簡単には使うことができず、このような不安を解消することができます。

　
■どのような契約の保険とするか
　
   契約者：子　　被保険者：親　　保険金受取人：子

生前贈与の非課税枠をつかって子に財産を贈与し、その贈与した金額で子が生命保険に加入します。
子は、保険料の負担を抑えられる上、相続財産を減らすことで相続税を節税することができます。

■気を付けておくべき点
　
 子が保険料を支払う、という事実が重要です。
先ほど述べた保険契約であっても、親の預金口座から保険料を支払っていると、親が実質的な契約者とみなされ、贈与とはみなされない場合があります。

また、支払った保険料は、親（贈与者）の所得申告の際に、生命保険料控除に算入しないことです。

■一時所得との関係

子が受け取る保険金は、保険料を子自身が負担しているため、子の一時所得となります。
一時所得は、　（受取保険金－支払保険料総額－５０万円）×１／２　です。
受け取った所得のほぼ半分に課税されると考えられるため、生命保険を贈与する方法は有利な対策の一つといえます。
ただし、すべての場合において有利であるとは言い切れませんので、専門家に相談するなどして、実際に試算してみることをお勧めします。

大阪相続税サポートセンターでは、相続税に強い税理士をはじめとする専門家が、遺言書作成・遺産分割協議から相続税の節税・申告までサポートします。お気軽にお問い合わせください。

大阪市で相続税の申告・相続税対策なら
大阪相続税サポートセンター

生命保険は相続税を節税することができる、切り札です。
生命保険の効果は、次の通りです。

■ 生命保険には非課税枠がある

　死亡保険金の非課税限度額は「500万円×法定相続人の数」です。
例えば、法定相続人が3名の場合、1,500万円までは非課税です。
  保険金を非課税枠に収まるようにすることで相続税の軽減ができる上、資産を生命保険に転嫁することで、財産評価を下げることができます。
  また、終身保険では一般的に受取保険金＞払込総額となるため、受取保険金による財産の増加の効果もあります。

■ 納税など資金確保が可能となる

  相続財産は、遺産分割協議が終結するまで凍結されるため、すぐに現金化ができませんが、生命保険の死亡保険金は、受取人の請求によって速やかに受け取ることができます。 そのため、葬儀費用や相続税の納税資金、遺産分割対策資金などの確保に役に立ちます。

■遺産分割での争いを防止する

　遺産が不動産などの分割が困難な場合、いわゆる争続になりやすいです。
一方、生命保険の死亡保険金は、前回述べたように、みなし相続財産で「受取人固有の財産」とされています。原則、遺産分割協議の対象外となるため、特定の相続人に財産を残したい場合に活用できます。死亡保険金の受取人を指定することで、遺言と同じ効果が期待できます。

  生命保険は、大切な家族の生活の保障となるものです。
  保険の加入をお考えであれば、どのような種類、受取人等誰にするか、金額の設定など、将来起こりうる相続を想定して判断するといいでしょう。

大阪相続税サポートセンターでは、相続税に強い税理士をはじめとする専門家が、遺言書作成・遺産分割協議から相続税の節税・申告までサポートします。お気軽にお問い合わせください。

大阪市で相続税の申告・相続税対策なら
大阪相続税サポートセンター