相続税対策(地主編Ⅰ・Ⅱ)において、資産管理会社を解説してきました。

しかしここまでの話は新規で設立する前提の話です。

既に資産管理会社を設立済みで、個人オーナーがその資産管理会社の株を持っている状態の場合は

どのようにすればよいのでしょうか？

この場合は不動産の承継の前に、自社株式の対策を行うことになります。

法人保険の活用や役員給与の引き上げ、不良債権の処理、遊休土地の活用などにより自社株式の

評価額を引き下げ、その自社株式を次の世代に贈与することで資産管理会社の「所有者」を

変更することとなります。

評価額の引き下げは組織再編や株式分割なども活用することができます。

もし対策を講じようとする方が60歳である場合には平均余命※1をベースとした場合、

男性約24年、女性約29年(令和元年分簡易生命表より)となっており、

また、平均的な健康寿命※2は男女ともに75歳前後となっており、時間として

15年ほどは残されている状態となります。

　※1平均余命…ある年齢の人々があと何年生きられるかという期待値のこと。

 　　　　　　　ちなみに、平均寿命とは0歳の人の平均余命のこと。

　※2健康寿命…判断能力や身体の自由について健康的な生活が出来る寿命のこと。

この場合の対策例としては、以下のようになります。

＜例1＞　相続時精算課税制度の適用を受ける場合

　暦年贈与により少しずつ株式を承継し、退職時の退職金で下落した株価で

　相続時精算課税制度（コラム「贈与の種類」参照）の適用を受けることにより、

　低い株価で株の評価額を固定して承継を終えることができます。

＜例2＞　相続時精算課税制度の適用を受けない場合

　株式分割により1株当たりの評価額を下落させ、長期的な贈与で承継する方法もあります。

また、個人オーナーがまだ収益物件を持っている場合には、贈与している期間で

売買してしまうと法人の利益が増加する危険性があるため、できるだけ承継期間の後半もしくは

承継後に収益物件を法人に移転することが望ましい場合もあります。

というのも、どれだけ収益物件から所得が出ているか、株価がいくらなのか、

節税額がどうなるのかなどを総合的に判断したうえで対策を講ずる必要があるからです。

「必要に応じて必要な対策を講ずる」ことが節税への第一歩となります。

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前回のコラム相続税対策(地主編Ⅰ)では、資産管理会社の設立を行うことで長期的な相続税対策及び

納税資金対策を行うことができるとお伝えしました。

その資産管理会社には実は以下の3種類の形態があり、どの形態で活用するかということも検討が

必要となります。

（1）管理料徴収方式

（2）転貸方式

（3）不動産所有方式

前回お伝えしたのは、（3）不動産所有方式による節税です。

（1）～（3）のそれぞれのメリット・デメリットは次の通りとなります。

（1）管理料徴収方式

　　  オーナーは個人のままで、資産管理会社は物件の管理(清掃、見回り、集金代行等)を行う

　　  方式です。

（2）転貸方式

　　  サブリース方式とも呼ばれる方法で、巷で話題の「35年一括借上げ」のようなものです。

　　  個人オーナー所有の物件を資産管理会社に一括で貸し付ける方式で、会社は個人オーナーに

　　  借上げ家賃を支払い、一方で借上げた物件について入居者を募集し、家賃収入を得ます。

　　  入居者からの家賃収入と個人オーナーに支払う借上げ家賃との差額が資産管理会社の収益

　　  となります。

（3）不動産所有方式

　　  資産管理会社が不動産を取得し、管理運営を行う方式です。

このように、それぞれメリット・デメリットがありますが、節税額と手間を考えて実行する

対策を選択することが大切です。

節税効果が最も高いのは不動産所有方式ですが、その分の手間や費用も発生します。

最初からどれかを選択するのではなく、余裕資金を考えて段階的に実施するという選択肢も

あります。

どのように活用していくか迷われた場合にはぜひ大阪相続税サポートセンターに

ご相談ください。

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相続税の申告を行う方に多いのは主に3種類の方がいらっしゃいます。

①地主様

②中小企業経営者様

③給与水準の高い会社等の役員の方等

いずれもしっかりと対策を行うことで、相続税の支払い額を抑え込むことが可能です。

今回は地主様の相続税対策の手法についてご紹介します。

地主様の相続税対策として有名なものは「資産管理会社の設立」です。

資産管理会社とはその名の通り、資産を管理する会社です。

地主様に多いのは「不動産はたくさんあるが、現金預金は少ない」というケースです。

この状態はとても危険で、相続税の支払いが困難となる場合があります。

結果として、相続した土地を物納に充てて納付するということにもなりかねません。

そこで、納税資金の創出ができ、かつ、相続税対策も行うことができるのが

「資産管理会社の設立」です。

例として、地主XにA・B・C3人の子がいたとします。

このうちAを後継者とすると、資産管理会社はAを出資者として設立します。

資産管理会社（法人）を設立後、銀行等から融資を受け、その資金をもって

地主Xと資産管理会社の間で不動産売買を行います。（下図参照）

これにより、今まで地主Xに集中していた不動産の収益が法人に移転します。

よって、移転をしない場合にはこの不動産賃貸による所得(利益)は地主Xの手元に

相続財産として残ることになるのに対し、資産管理会社に収益を移転させることで

将来に向けて増加する相続財産の抑制を行うことができます。

また、A・B・Cを資産管理会社の役員または従業員とすることで資産管理会社から

役員報酬・給与を支払うことができ、納税資金の積み立てが可能となります。

さらに、売買により得た現金を毎年110万円ずつA・B・Cに贈与することで、

納税資金対策が可能です。

資産管理会社はキャッシュフローが最も重要であり、地主が所有しているすべての物件を

移転すればよいというものではありません。

特に、底地を地主から会社に移転する場合、キャッシュフローが悪化する危険性が高まります。

会社のキャッシュフローが悪化する見込みがある場合、銀行融資の審査も厳しくなります。

銀行は返済見込みがある会社にはお金を貸しますが、返済不能となる可能性が高い会社に

わざわざお金を貸しません。

そのため、資産管理会社を設立する場合には専門家とよく相談し、

どの物件をいくらで売買するのかなどを綿密に決定しなければなりません。

しかし、売買代金はいくらでもよいというわけではなく、売買代金が時価の50%に満たない場合、

個人に対しては「みなし譲渡課税」の規定が、法人には「受贈益」の規定が適用され、

それぞれ課税されることとなります。

このような事態を防ぐために、不動産鑑定士等の鑑定評価を基本として

売買代金を決定する必要があります。

当サポートセンターではワンストップサービスを提供し、弊所にご相談頂ければ

不動産鑑定士の手配等も行っております。

ご興味があればまずは一度、無料相談から始めてみませんか？

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今回は、相続税の申告期限についてお話します。

前回コラム「相続人と法定相続人」で出てきた「相続の開始」という文言と密接な関係にあるのが

申告期限です。

相続税法上、相続税の申告期限は「相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内」と

なっています。

具体例を示すと・・・

前提（下図参照）：Aさん…被相続人(亡くなられた方)

　　　　　　　　　Bさん（長女）・Cさん（二女）…相続人

Aさんは11月１日に亡くなり、長女であるBさんは当日に亡くなったことを知りました。

二女のCさんは11月2日に亡くなったことを知りました。

この場合、Bさん、Cさんはそれぞれで申告期限が異なり、

Bさん・・・9月1日、Cさん・・・9月２日

となります。

※亡くなった当日に亡くなったことを知ったのであれば、その亡くなった日の10ヶ月後の同日

（「応当日」といいます）となります。

「申告期限」は「申告書の提出と相続税納付の期限」となります。

相続税は税金が高額になることも多い税金です。

特に、地主さんや中小企業オーナーの相続税に関しては現金預金はあまりないものの、

特定の固定資産がかなり高額なため相続税も高額となるパターンがあり、

申告期限までに納付税額のすべてを納付できない場合があります。

そこで設けられている制度が「延納」と「物納」です。

簡単に言うと、「延納」は分割払い、「物納」は現金の代わりに物で納付することをいいます。

それぞれ手続きが必要ですが、現金化することが容易ではない資産を相続した場合には

活用したい制度です。

また、物納に関しては物であればなんでも良いというわけではありません。

これには「順位」があり、次表の通りとなります。（国税庁HP　「相続税の物納」参考）

表にある物納劣後財産とは、物納に充てることのできる順位が後れるものとして取り扱う財産であり、

主なものは以下の通りとなります。

＜物納劣後財産＞

１、地上権等が設定されている土地

２、法令違反建築の建物およびその敷地

３、保安林として指定された区域内の土地

４、事業休止法人の株式

つまり、国に渡しても国が自由に使えなかったり、処分のために費用がかかるものが

物納劣後財産として取り扱われます。

相続税の納付は現金による一括払いが原則ですが、延納・物納の制度を使うことで

負担を軽くすることはできます。

しかし、このような事態に陥らないように事前に現金を貯めることは重要です。

まずはご自身の財産バランスと相続税の額をシミュレーションしてみましょう。

土地等の評価もしっかり行いつつ税額試算するなら当サポートセンターへお任せください。

初回相談は無料、テレビ会議等にも対応いたします。お気軽にお問い合わせください！

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　非上場会社の先代オーナーが自社株式を保有したまま死亡した場合、後継者にとって、一般には非上場株式は換金性が低く、相続税の納税資金の確保が課題となります。

■金庫株の効果とは

　後継者は、相続した自社株式の一部を自社に買い取ってもらい、金庫株とすることで、譲渡額を相続税の納税に充当することができます。

　
■税務面で有利なこともある
　一般的には、みなし配当課税の問題が生じるところです。

  しかし、非上場株式を相続により取得し、申告期限後3年以内に発行会社に譲渡するといった一定要件を満たした場合、譲渡所得課税となり、税率がかなり抑えられます。

  また、相続税の取得費加算の特例の適用により、自社株式の譲渡にかかる税負担が軽減されます。

　相続税対策のほかにも、金庫株には、後継者以外に分散した自社株式を自社に集中させることで、事業承継をスムーズに行えるという面もあります。

  オーナーに万が一のことがあった場合には、事業承継のみならず様々な問題が一気に出てきます。
　
　経営者として、遺族や会社関係者に迷惑をかけないように、早めに何らかの対策を講じておくことが責務であるといえます。

大阪相続税サポートセンターでは、相続税に強い税理士をはじめとする専門家が、遺言書作成・遺産分割協議から相続税の節税・申告までサポートします。お気軽にお問い合わせください。

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